La importancia de la Valoración Profesional

Publicado 2017-07-16 22:20:54

Para cada parte interesada en una operación inmobiliaria, el precio constituye un factor definitivo en la toma de decisiones sobre cualquiera que sea el objeto para el cual se realiza la valoración de la propiedad en cuestión.

Usualmente el precio es el resultado de sumar los costos de elaborar de un producto y ponerlo en el mercado más una utilidad para el vendedor: regla que no aplica en el caso de los bienes inmuebles, ya que la cuantificación de su valor traducido a dinero está incidida por una serie de factores no sólo de la propiedad como tal, sino también de su entorno.

Si bien el precio de un inmueble en venta lo dicta el mercado, llegar este justo valor requiere de conocimientos especializados en materia inmobiliaria. Si eres de los que creen que contratar los servicios de un experto es costoso, puedo decirte que el precio que pagarás por un Avalúo Profesional es mínimo en comparación con el costo de no hacerlo. Un precio inadecuado puede representar para ti la diferencia en el tiempo que tardes en colocar la propiedad, obtener más o menos dinero por ella, en incluso entre venderla o no.

¿Qué es un Avalúo Inmobiliario?

Es el cálculo del valor de un inmueble, certificado por un profesional con preparación técnica y de criterio en el área, mediante la aplicación de métodos estandarizados que consideran las características físicas, de uso y de mercado del bien, en un entorno y vigencia de tiempo determinados.

¿Qué hará el Valuador Profesional?

Primero realizará una identificación del bien, solicitando la documentación necesaria y realizando una visita de inspección para dar fe de su existencia y ubicación.

Para fijar el valor de la propiedad, el valuador realizará un análisis de los elementos que la conforman y para sustentar su criterio aplicará varios métodos que arrojarán valores en función del enfoque que consideran, como son:

1. Avalúo Físico o Valor Neto de Reposición (VNR):

En referencia al valor material, conformado por:

Construcción: La estimación de cuánto costaría volver a construir un bien igual al analizado a la fecha del avalúo es el Valor de Reposición Nuevo, del cual se descuenta un porcentaje por factores de depreciación y obsolescencia por pérdida de valor aplicables para obtener así el valor actual.

Terreno: Valor unitario de lote tipo de zona o calle o bien, el valor unitario de lotes similares en el mercado ajustado por factores de premio o castigo según las diferencias en sus características con estos predios.

La suma de los valores obtenidos para la construcción más el terreno, es el Valor Físico o Valor Neto de Reposición de la propiedad en las condiciones en que se encuentra, el cual no siempre es el precio, ya que no considera elementos como la oferta y la demanda ni el entorno.

2. Capitalización de Rentas

Este método de valuación utiliza el valor de las rentas anuales reales o estimadas producidas por el inmueble, menos la deducción de los gastos inherentes a la propiedad tales como impuestos, períodos de desocupación, mantenimientos, etc. Dichas rentas, que representan las expectativas de ingresos, sustentan el valor del bien y serán capitalizadas a un porcentaje (tasa de capitalización) con un valor que normalmente oscila entre 8 y 12 %.

Si la tasa es baja, es favorable y si es alta, es desfavorable y está fundamentada en el criterio propuesto por la Comisión Nacional Bancaria aplicada al dictamen del valuador respecto al estado que guarda cada uno de los conceptos de edad, uso, estado de conservación, calidad de proyecto, vida probable, ubicación y zona de ubicación.

La fórmula matemática para determinar el valor por éste método es:

Rentas anualizadas - deducciones
Tasa de Capitalización

El análisis de los factores requiere conocimientos especializados respecto de la apreciación del valor de cada concepto para que la tasa aplicada sea la correcta, ya que ésta representa el indicador de la relación que guardan los ingresos netos de la propiedad respecto de su precio de venta/compra y cualquier variación en la tasa, incidirá directamente en el valor por capitalización.

3. Enfoque de Mercado o Comparativo

Consiste en la investigación de bienes comparables al bien objeto del avalúo, entendiendo por comparables, inmuebles con características similares, conociendo los importes de operaciones ya hechas, en combinación con el análisis de la oferta y la demanda actuales.

Indica el precio más factible al que se puede cerrar una operación, es decir, cuánto estaría dispuesto a pagar un potencial comprador por el inmueble analizado.

Para obtener el avalúo, se comparan un promedio de 5 propiedades similares. El precio final puede ajustarse mediante coeficientes de homogeneización por diferencias en sus características, debidamente sustentado en argumentos sólidos incluidos por escrito en el informe del avalúo.

El enfoque de mercado es el que generalmente se considera para la tasación inmobiliaria y su confiabilidad se basa en el conocimiento actualizado del mercado inmobiliario y sus movimientos.

4. Enfoque residual

Usado en el caso de proyectos inmobiliarios, considerando el mejor uso del inmueble. El valor residual es el resultado de restar al valor de venta del proyecto terminado, el importe de los costos de poner el bien en las condiciones en las que se enajenará, así como la utilidad del inversionista.

Se utiliza cuando no es posible aplicar el método de mercado por falta de comparables confiables y hay un proyecto viable.

Un avalúo comercial, contempla al menos tres de los métodos descritos y como puedes ver, el dictamen de un profesional, respalda la razón de ser del avalúo: encontrar el valor justo de tu propiedad en un contexto y tiempo determinados

Una vez realizado el análisis de la propiedad, de su documentación, su inspección y la aplicación de los enfoques de tasación que correspondan, tu valuador realizará un informe de valuación por escrito, que contendrá todas las consideraciones necesarias para soportar su criterio de valor, un dictamen final del precio, su justificación, así como la vigencia del avalúo.

Aunque no siempre se reconoce la importancia y responsabilidad que existen detrás de la definición de valor de un bien inmueble por un experto en la materia, el papel que éste desempeña es determinante en la precisión de cuánto dinero realmente representa la propiedad para tu bolsillo, basado en una herramienta de decisión segura: Un Avalúo Profesional.